2016-07-16 訊 新華社北京7月15日電 中國保監(jiān)會15日發(fā)布消息,被稱為保險版“以房養(yǎng)老”的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點將擴(kuò)大范圍,同時延長試點時間至2018年6月30日。
反向抵押養(yǎng)老保險是一種將“住房抵押”與“終身養(yǎng)老年金保險”相結(jié)合的創(chuàng)新型養(yǎng)老保險,即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人,將其房產(chǎn)抵押給保險公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益等處置權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后,保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
作為一個新興事物,“以房養(yǎng)老”在中國已開始探索,政府、銀行曾從不同層面開展過,保險的探索還是起步階段。
2014年7月起,北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點,這意味著保險版“以房養(yǎng)老”正式開閘。
本次,保險版“以房養(yǎng)老”試點范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會城市、計劃單列市,以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市,這四個省中,每省開展試點的地級市原則上不超過3個。
根據(jù)前期試點情況,共有42戶家庭57位老人參與試點并完成了承保手續(xù),參保老人平均年齡為71.6歲,平均每戶月領(lǐng)養(yǎng)老金約9071元,最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金2萬余元。
保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,試點運行總體上是平穩(wěn)、正常的,對于反向抵押養(yǎng)老保險這種創(chuàng)新型小眾業(yè)務(wù),主要針對特定老年群體,不能沿用傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn),簡單地以數(shù)量論成敗,只要它滿足了一部分老人的需求,為老年人增加了養(yǎng)老選擇,哪怕只有一單業(yè)務(wù),也是成功。
從國際來看,“以房養(yǎng)老”也是一個小眾業(yè)務(wù),有條件有需求并且有意識使用這種養(yǎng)老方式的人群比較少。即使是在“以房養(yǎng)老”開展得比較早、比較成功的美國,在有條件參與的老年家庭中,也只有約3%的參與比例。
以房養(yǎng)老保險的意思是,老人與保險公司約定,由老人抵押房屋給保險公司,繼續(xù)擁有房屋居住權(quán),并領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;而保險公司可在老人死亡后獲得抵押房屋的處置權(quán),優(yōu)先償付養(yǎng)老保險費用后,剩余部分交給老人的繼承人。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國保險法》第十條
保險合同是投保人與保險人約定保險權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。投保人是指與保險人訂立保險合同,并按照合同約定負(fù)有支付保險費義務(wù)的人。保險人是指與投保人訂立保險合同,并按照合同約定承擔(dān)賠償或者給付保險金責(zé)任的保險公司。
第十二條
人身保險的投保人在保險合同訂立時,對被保險人應(yīng)當(dāng)具有保險利益。財產(chǎn)保險的被保險人在保險事故發(fā)生時,對保險標(biāo)的應(yīng)當(dāng)具有保險利益。人身保險是以人的壽命和身體為保險標(biāo)的的保險。財產(chǎn)保險是以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險。被保險人是指其財產(chǎn)或者人身受保險合同保障,享有保險金請求權(quán)的人。投保人可以為被保險人。保險利益是指投保人或者被保險人對保險標(biāo)的具有的法律上承認(rèn)的利益。
“以房養(yǎng)老”保險是指老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險,是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。
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法律分析:以房養(yǎng)老保險指擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房屋抵押給保險公司,繼續(xù)擁有房屋居住權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后,保險公司獲得抵押房屋處置權(quán),處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險費用,剩余部分返還給老人的繼承者。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》
第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人,提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。
第四百二十五條 為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人,債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人,交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。
2014年7月1日起,中國保監(jiān)會在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點,今年4月份,第一款“保險版”以房養(yǎng)老產(chǎn)品推出。然而截至目前,僅有十余戶居民愿意成為“吃螃蟹”的人。以房養(yǎng)老為何叫好不叫座?“保險版”“銀行版”以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)遇冷背后凸顯怎樣的養(yǎng)老困局?
什么是以房養(yǎng)老,通俗地說,就是依據(jù)擁有資源在自己一生最優(yōu)化配置的理論,利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異,對廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源,尤其是人們死亡后住房尚余存的價值,通過一定的金融或非金融機(jī)制的融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn),實現(xiàn)價值上的流動,為老年人在其余存生命期間,建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。
以房養(yǎng)老模式多。據(jù)我們大致歸納可包容30種。
(1)“倒按揭”養(yǎng)老。以房養(yǎng)老中最為人所知也最復(fù)雜的一種。
(2)售房養(yǎng)老。簡單而言,售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房,60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前,通過儲蓄存款、按揭貸款的形式,購買住宅,并在60歲之前還清所有房款的本息,取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時,將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售,依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生,達(dá)到養(yǎng)老保障的目的。
(3)家內(nèi)售房養(yǎng)老。家庭內(nèi)部父母與子女兩代人之間的一種房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的特殊方式,父母在世時用擁有房產(chǎn)向子女出售,以換取養(yǎng)老用的款項。
(4)投房養(yǎng)老。用錢投資第二套或更多套房產(chǎn),賺取錢財用于晚年養(yǎng)老,或用出租住宅的租金收益養(yǎng)老。
(5)投資返本入住。開發(fā)商將住房出售給老年住戶后,又在一定期限內(nèi)將售房款項逐年向老年住戶全部返還,帶老年住戶去世后,開發(fā)商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。
(6)合資購房。老年人需要購買適合養(yǎng)老的住房,但在資金不敷使用時,聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)或個人合資購房,房屋購買到到收受,老年人率先使用,帶老年人身故后,將該住房移交給合資對方享用或自主支配。
(7)購房返款養(yǎng)老。房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)從大規(guī)模營銷房地產(chǎn)中,獲得的超額營銷費用中結(jié)余部分資金,返還給購房客戶并投入金融機(jī)構(gòu)積累理財,并于客戶年老后作為養(yǎng)老資金。
(8)父子合資購房養(yǎng)老。父母與子女合資購買住房后,與子女共享房屋產(chǎn)權(quán),父母首先居住該住房,身故后將住房遺留給子女繼承。
(9)父子接力貸款購房養(yǎng)老。老年父母希望貸款購買新房居住,限于資金不足,向銀行貸款已超出年齡,故此與子女一起向銀行申請貸款買房,將來貸款本息也由父子接力合作歸還。
(10)異地養(yǎng)老。異地養(yǎng)老是離開自己的家鄉(xiāng),到其他更適合的地域,或更為節(jié)約合理地度過自己的晚年生活,如城市到鄉(xiāng)村,鄉(xiāng)村到城市,如旅游養(yǎng)老、海外養(yǎng)老等等。
(11)基地養(yǎng)老。在大城市周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地域,大量建造養(yǎng)老基地,并附設(shè)以完備的設(shè)施服務(wù),將城市中的老年人自愿移入基地養(yǎng)老,將老人原居住的住宅價值通過價值轉(zhuǎn)換,便換位老人養(yǎng)老所需要的現(xiàn)金流入。
(12)老年公寓養(yǎng)老。老年人到老年公寓居住養(yǎng)老,將原來居住住宅的價值搞活,支付公寓的各式用費。
(13)老年社區(qū)養(yǎng)老。老年人將自有住宅做其他處置,自己入住大型老年社區(qū)養(yǎng)老,用房產(chǎn)處置的收入彌補(bǔ)老年社區(qū)的房租和生活護(hù)理用費。
(14)農(nóng)家養(yǎng)老。城市的老年人到生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越、交通便利或有親緣瓜葛的農(nóng)村,購買或租住住房,在農(nóng)村養(yǎng)老生活。
(15)集資合作養(yǎng)老。富裕起來的老年人動用自己的財力,合資建造自己需要的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),并在機(jī)構(gòu)中自我管理運營,舒適養(yǎng)老度過晚年生活。
(16)住房置換養(yǎng)老。通過住房資源的置換,將住房的價值搞活或居住場所發(fā)生變更,以期更符合養(yǎng)老生活的實際情形。
(17)售房入院養(yǎng)老。老年人將自有住宅出售,自己住到養(yǎng)老院或養(yǎng)老基地中,作舒適養(yǎng)老。
(18)售房入院+養(yǎng)老壽險養(yǎng)老。本模式是在售房入院的基礎(chǔ)上產(chǎn)生,老年人將住房出售后自己居住到養(yǎng)老院舒適養(yǎng)老,房款則躉交與壽險公司,辦理終生型的養(yǎng)老壽險產(chǎn)品,以保障終生生活無憂。
(19)租房入院養(yǎng)老。老年人將住房對外出租,自己用租金居住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu),將來自己身故后將住房移交子女繼承。
(20)宅基地?fù)Q養(yǎng)老。老年農(nóng)民集中居住養(yǎng)老公寓,用宅基地?fù)Q去養(yǎng)老保障。
(21)農(nóng)房換市區(qū)房養(yǎng)老。以農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房,以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)置換生活保障。
(22)招徠房客養(yǎng)老。老年人空有較大住宅,卻空落落少人居住,現(xiàn)將部分空置房間對外出租,收取租金養(yǎng)老。
(23)購養(yǎng)老房養(yǎng)老。老年人購買適合養(yǎng)老的住宅,長期居住安心養(yǎng)老,度過晚年生活。
(24)合居共住養(yǎng)老。若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后,合居共住一起養(yǎng)老。
(25)托付贍養(yǎng)養(yǎng)老。兒女整日工作忙碌,故此將自己應(yīng)對父母盡到的贍養(yǎng)義務(wù),有償委托他人代為履行。
(26)遺贈扶養(yǎng)養(yǎng)老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠,也無過多現(xiàn)金可資養(yǎng)老運用,卻有一套可觀的房產(chǎn),這就可以同某位可靠人士簽約,由對方負(fù)責(zé)自己有生之年生活贍養(yǎng)的義務(wù),到自己壽終正寢之時,所遺留房產(chǎn)和其他財產(chǎn)都留贈給該扶養(yǎng)人員作為補(bǔ)償。
(27)以房換養(yǎng)養(yǎng)老?!敖o我你的房子,我為你養(yǎng)老送終”,可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養(yǎng)的“現(xiàn)代版”,發(fā)達(dá)國家倒按揭房產(chǎn)養(yǎng)老模式的“修訂版”。
(28)住房出典養(yǎng)老。老人可以選擇住宅出典,取得整筆款項用于投資,獲得投資收益后再將房屋重新贖回,余剩部分用作養(yǎng)老支出。
(29)以房自助養(yǎng)老。2007年4月21日《新京報》報道,“上海將試點以房自助養(yǎng)老,公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是,它從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。
(30)法國的VIAGER養(yǎng)老。在法國房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的一種新的購房付款形式,即用支付養(yǎng)老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統(tǒng),也可稱為一種以房養(yǎng)老的新模式。
以上第1-9種為以房養(yǎng)老的金融養(yǎng)老模式,第10-15種為以房養(yǎng)老的集中養(yǎng)老模式,第16-24種為以房養(yǎng)老的換房養(yǎng)老模式,第25-30種為以房養(yǎng)老的托付養(yǎng)老模式。以上以房養(yǎng)老模式都是基于不同的背景假設(shè),詳細(xì)內(nèi)容可參見浙江大學(xué)柴效武教授的著作《以房養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》、《以房養(yǎng)老30法》等。
(以上回答發(fā)布于2015-08-21,當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn))
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