宋朝為什么要叫停不動產(chǎn)登記(“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”落地還需要再過幾道坎)

呂惠卿的“手實法”

北宋政府曾經(jīng)在全國范圍內(nèi)推行過一次“不動產(chǎn)登記”，時為宋神宗熙寧七年（1074年）七月。此時新黨領(lǐng)導(dǎo)的變法已經(jīng)呈露危機，王安石在這一年的四月被罷去相位，離任之前他提請神宗皇帝任命變法派的呂惠卿為參知政事（相當(dāng)于副宰相）。正是在呂惠卿的推動下，朝廷下詔啟動全民“不動產(chǎn)登記”——“手實法”。

按照呂惠卿的設(shè)計，這次“不動產(chǎn)登記”的程序如下：

首先，“預(yù)具式示民，令依式為狀”，即由政府統(tǒng)一印制好“不動產(chǎn)登記”的標準格式，貼出來公告于民，要求民眾按照格式自行填報自家的財產(chǎn)，包括名下房產(chǎn)的間數(shù)及性質(zhì)（自住還是出租），田產(chǎn)的畝數(shù)及性質(zhì)（自耕還是招佃），這些田宅折算成貨幣值多少貫。為方便折算，宋政府根據(jù)該地最近若干年內(nèi)的田宅交易價格取一個中位數(shù)，作為估價的標準。由于各戶財產(chǎn)由戶主自行填報，因此呂氏“手實法”又稱“自實法”。

為了照顧自耕農(nóng)的利益，宋政府又規(guī)定，在評估各戶財產(chǎn)數(shù)目時，凡出租生利的田宅按足額計算，而自住房與自耕地的估值只計市場價的五分之一。打個比方，假設(shè)我和你在鄉(xiāng)下都有平房3間、田地50畝，我的田宅都是自用，你因為搬到了城里，則將鄉(xiāng)下的田宅都租了出去；再假設(shè)按市場交易價中位數(shù)，每間房屋值50貫，每畝田值20貫，那么在登記不動產(chǎn)時，你的財產(chǎn)將記為1150貫，我的財產(chǎn)則記為230貫——這個財產(chǎn)估價，將決定我和你要承擔(dān)的不同稅負。

宋代楊威《耕獲圖》上的宋人耕地

然后，各戶將填寫完畢的財產(chǎn)清單上交到縣衙門，“縣受而籍之；以其價列定高下，分為五等”，縣衙門接收后統(tǒng)一登記造冊，并按照居民的財產(chǎn)多寡，將居民劃入不同戶等。通常鄉(xiāng)村戶分五等，一、二等戶為上戶，三等戶為中戶，四、五等戶為下戶；坊郭戶（城市戶）分十等，前五等為上戶，后五等為下戶。這不是歧視，而是分配稅額的依據(jù)。

然后，“參會通縣役錢本額而定所當(dāng)輸，明書其數(shù)，眾示兩月，使悉知之”，即縣政府根據(jù)戶等劃定各戶的稅額，不同戶等所承擔(dān)的稅額是不同的，原則上，上戶承擔(dān)更多的稅額，下戶不用繳稅或者繳納較少的稅。各戶的稅額都標明其錢數(shù)，公示兩個月。

可以想象，出于逃稅的目的，肯定有一部分居民在登記不動產(chǎn)時會隱瞞財產(chǎn)。對此呂惠卿已考慮好對策：鼓勵民眾相互監(jiān)督、檢舉，“非用器、田谷而輒隱落者許告，有實，三分以一充賞”。你若發(fā)現(xiàn)親鄰隱瞞不動產(chǎn)，家有五套房卻登記成三套房，那么政府歡迎你到官府那里舉報，一旦查實，官府即沒收隱匿的財產(chǎn)，并將三分之一獎勵給你。

宋畫《耕織圖軸》上的宋人耕地

“手實法”的不良效應(yīng)

呂惠卿推動的這次全民“不動產(chǎn)登記”，是宋政府推行“免役法”的配置工程。中國在唐宋之際，賦役制度發(fā)生了一個歷史性的變遷——從人頭稅向財產(chǎn)稅轉(zhuǎn)化，從人身稅（役）向貨幣稅轉(zhuǎn)化。必須承認，這是歷史發(fā)展與文明演進的體現(xiàn)。宋朝的正稅，已經(jīng)基本上跟人丁脫鉤，改為按財產(chǎn)多寡分配稅額；宋朝的役，也正在轉(zhuǎn)化為貨幣稅的形式，此即熙寧變法中的“免役法”：國家不再強制性征調(diào)人戶服差役，而是由人戶向政府納錢，政府再用這筆錢雇傭愿意出力的人充役。

免役錢的分配，跟居民財產(chǎn)掛鉤。按“免役法”的設(shè)計，鄉(xiāng)村戶的一、二、三、四等戶與坊郭戶的前五等戶，將按其戶等承擔(dān)不同份額的免役錢；鄉(xiāng)村五等戶與城市六等戶以下免予納錢。因此，啟動全國性的“不動產(chǎn)登記”便顯得極為必要，事關(guān)“免役法”能否公平地推行下去。

宋畫上的宋人住宅之《庭園雪霽圖》

但是，呂惠卿的“手實法”甫一出臺，便引發(fā)強大爭議。變法派當(dāng)然舉手擁護，如王安石的支持者蒲宗孟就對“手實法”大加贊美：“近制，民以手實上其家之物產(chǎn)，而官為注籍，以正百年無用不明之版圖，而均齊其力役，此天下之良法也?！钡Ｊ胤ㄒ约傲硗庖恍┳兎ㄅ晒賳T則極力批評“手實法”，知密州的蘇軾甚至抵制“手實法”在密州的推行。

在反對者看來，“手實法”最大的問題就出在“許人糾告”的環(huán)節(jié)上。諫官范百祿質(zhì)疑說，“造簿手實，告匿有賞，為是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至于騷動。人戶雖有手實之文而未嘗行，蓋謂使人自占，必不盡數(shù)供通；而明許告言，則家家有告訐，人人有仇怨，禮義廉恥，何可得哉？”

蘇軾給宰相韓絳寫了一封信，直陳“手實法”不可推行：“今又行手實之法，雖其條目委曲不一，然大抵恃告訐耳。昔之為天下者，惡告訐之亂俗也?！蚋嬗撝?，未有非兇奸無良者，異時州縣所共疾惡，多方去之，然后良民乃得而安。今乃以厚賞招而用之，豈吾君敦化、相公行道之本意歟？”

變法派干將之一、御史中丞鄧綰也上書反對“手實法”，稱呂惠卿這么蠻干，“徒使囂訟者趨賞報怨而公相告訐，畏怯者守死忍餓而不敢為生，其為法未善可知矣”。

宋畫上的宋人住宅之李嵩《月夜看潮圖》

總之，這些宋朝士大夫認為，一項立法若具有激發(fā)人性之惡的負面效應(yīng)，則是惡法無疑?！笆謱嵎ā北M管可以糾正民眾隱匿財產(chǎn)之弊，但鼓勵告密，必會敗壞人心，破壞公序良俗，即使國家能多收些稅金，也是得不償失。而事實證明，他們的擔(dān)憂并非沒有道理，在推行“手實法”的地方，果然出現(xiàn)官吏擾民、奸人告訐之風(fēng)。

但是，如果宋政府不“許人糾告”，則又無法及時發(fā)現(xiàn)民眾隱瞞財產(chǎn)的行為，進而只能眼睜睜看著一部分居民逃稅漏稅。在當(dāng)時來說，這是技術(shù)上的兩難，就看政府如何取舍了，是以多征收若干稅為重，還是以維護社會良俗為重。

宋神宗最終選擇了后者——在朝野上下強烈反對“手實法”的輿論中，熙寧八年（1075年）十月，神宗皇帝罷去呂惠卿參知政事之職，并下詔：“聞東南推行手實簿法，公私煩擾，其速令權(quán)罷?！眳位萸渫苿拥娜瘛安粍赢a(chǎn)登記”制，大約只維持了一年時間，便被朝廷叫停。這也意味著宋政府寧愿容忍治下的民眾隱匿財產(chǎn)、逃避賦稅。

另一項“不動產(chǎn)登記”

呂惠卿的“手實法”是一項積極的“不動產(chǎn)登記”制：要求全國每一戶都必須向政府申報財產(chǎn)，登記造冊。如前所述，這一“不動產(chǎn)登記”制最后被叫停了。不過宋朝還有另外一項相對消極的“不動產(chǎn)登記”制，卻一直堅持了下來，那就是田宅產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的登記制。

宋代是一個允許土地與房屋產(chǎn)權(quán)自由交易的時代，田宅的換手率非常頻繁，以至有“貧富無定勢，田宅無定主”之說。而交易時所訂立的契書，便是田宅產(chǎn)權(quán)的憑證，也是具有法律效力的文書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，鬧上法庭，法官通常都是按照契書作出仲裁，“交易有爭，官府定奪，止憑契約”。

宋畫上的宋人住宅之南宋馬麟《秉燭夜游圖》

宋初，田宅契書并無標準化的格式，全由交易雙方隨意書寫，因此，難免出現(xiàn)大量不規(guī)范、不明晰的田契、房契，頻頻引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。針對這一情況，太平興國七年（982年），開封府的司錄參軍事（法官）趙孚向朝廷提了一個建議：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人觽定割移典賣文契各一本，立為榜樣，違者論如法?！奔唇ㄗh政府知會各地的房地產(chǎn)交易中介（莊宅行人），訂立田宅交易的格式合同，作為標準的交易契約文本。宋太宗采納了趙孚的建議，在田宅交易中推行標準化合同。

但是，田宅交易普遍采用標準化合同之后，還是會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議與法律糾紛，因為當(dāng)時的標準化合同為一式兩份，年深日久，有些人難免會不慎遺失了契書，又有些貪婪的人會故意隱沒契約，或者干脆偽造假契，妄告他人侵占田宅。于是在宋真宗乾興元年（1022年），開封府又向朝廷提建議：“今請曉示人戶，應(yīng)典賣倚當(dāng)莊宅田土，并立合同契四本：一付錢主，一付業(yè)主，一納商稅院，一留本縣?！背⑴鷾柿碎_封府的提議。自此，宋朝的田宅交易契約必須一式四份，交易雙方各執(zhí)一份，另一份留在商稅院，作為繳納田宅交易稅的憑證，還有一份上交縣政府，由縣政府登記造冊存檔。

這份由縣政府造冊存檔的田宅交易契書，叫做“砧基薄”，相當(dāng)于不動產(chǎn)登記檔案。今后交易雙方若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，法庭只要調(diào)來“砧基薄”，便可判斷爭議產(chǎn)權(quán)的歸屬。契書很容易偽造，“砧基薄”保存在政府的檔案室中，要造假就非常困難——除非你將政府買通，配合你造假。并不是說這完全不可能，但偽造的成本無疑非常大，大到?jīng)]必要造假。

宋政府之所以堅持在田宅交易中推廣“砧基薄”，固然有保障征收到交易稅的考慮——按宋朝法制，所有的田宅交易都必須完稅，稅率為“每千輸四十”，即4%；完稅之后，由官方在契書上加蓋紅印，稱為“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民間為避稅而私自訂立的田宅交易契約，叫做“白契”，白契是不受法律保護的。顯然，只有完稅后的赤契，才能夠錄入“砧基薄”。不過，我們也得承認，宋政府推行“砧基薄”的主要目的，還是為了保護基于合法交易的田宅產(chǎn)權(quán)，防止不法之徒偽造契書侵占他人田宅。

宋畫上的宋人住宅之宋佚名《柳院消暑圖》

相比之呂惠卿的“手實法”，“砧基薄”顯然比較消極，很大程度上只能依賴民間田宅交易者的自愿——也就是說，如果交易者出于避稅考慮，寧愿簽訂白契，政府一般是沒有辦法的。盡管政府也在想辦法打擊白契，但只要交易者不企圖在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時尋求法律仲裁，政府便無法確知他們的交易是違規(guī)的。今天的“小產(chǎn)權(quán)房”之所以能夠進行私下的交易，個中道理也一樣。

以今天的目光來看，宋朝的“不動產(chǎn)登記”制度，不管是被叫停的“手實法”，還是一直施行的“砧基薄”，其實都有它們的合理性。但政府推動“不動產(chǎn)登記”到底是為了保障征稅，還是為了保護產(chǎn)權(quán)，則關(guān)系到這套制度將獲得支持，還是會受到抵制。保障稅收與保護產(chǎn)權(quán)當(dāng)然并非必然沖突，不過，如果要說哪一個需要優(yōu)先考慮，無疑應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)保護。這也是宋朝“不動產(chǎn)登記”留給后人的啟示。

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”落地還需要再過幾道坎

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著原來分散在各部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一到一個部門。以前由國土資源部負責(zé)登記的土地、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)登記的房屋、由國家林業(yè)局負責(zé)登記的林地等不動產(chǎn)，將統(tǒng)一到國土資源部登記，并實現(xiàn)全國信息聯(lián)網(wǎng)。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受采訪時稱，不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，加上籌備開征的房產(chǎn)稅，會對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可低估的影響。在個人持有房產(chǎn)信息透明后，如果持有者不處置超出標準套數(shù)的房產(chǎn)，將會交稅;對于公職人員來說，超出標準后，則需要說明房產(chǎn)的來歷。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在提出之后便獲得了頗多的支持之聲，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否順利執(zhí)行，執(zhí)行過程中又要警惕哪些問題呢?

先行經(jīng)驗：住房信息聯(lián)網(wǎng)

住房信息全國聯(lián)網(wǎng)并非新鮮詞匯。2012年6月，住建部初步完成“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”，完成了和60余個大中型城市及房地產(chǎn)熱點城市的聯(lián)網(wǎng)工作，并形成了統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。

2013年2月，住建部下發(fā)通知，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達到500個。但是，到了2013年7月，實現(xiàn)500個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)的目標并未實現(xiàn)。財政部財科所所長賈康評價：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動?！?

2013年3月28日，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式提出，信息聯(lián)網(wǎng)的發(fā)起者有所變化?！秶鴦?wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門共同負責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

2013年11月20日，不動產(chǎn)登記由多部門共同負責(zé)變?yōu)閲敛繝款^。國務(wù)院常務(wù)會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

住房信息全國聯(lián)網(wǎng)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心。住房信息全國聯(lián)網(wǎng)所遇到的困難，包括技術(shù)困難與相關(guān)地方部門的阻力，都將為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供經(jīng)驗。

前期準備：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，錢從哪里來

作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，除了技術(shù)困難與遭遇阻力，住房信息聯(lián)網(wǎng)也遭遇了資金支持問題?！皵?shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的錢是地方政府給，還是中央政府給，這個問題好像從來沒有被提出過?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國青年報采訪時提出了自己的質(zhì)疑。

推進住房信息聯(lián)網(wǎng)，需要足夠的資金支持。據(jù)早些時候河北某地級市住建系統(tǒng)官員所說，“地方政府沒有動力與住建部進行聯(lián)網(wǎng)，而住建部在使用推進聯(lián)網(wǎng)的資金時，也要經(jīng)過發(fā)改委和財政部的批復(fù)，500個城市聯(lián)網(wǎng)資金量不小?！?

江蘇省南京、無錫、蘇州三地，是第一批與住建部聯(lián)網(wǎng)的重點城市。從江蘇經(jīng)驗中，可以看出住房信息聯(lián)網(wǎng)大致所需的資金量。

首先，需要完成房屋紙質(zhì)檔案數(shù)字化和歷史數(shù)據(jù)的掃描錄入。這一過程中包含著測量花費、登記人員報酬等費用。之后便開始市內(nèi)信息對接。據(jù)《人民日報》報道，江蘇省住房信息聯(lián)網(wǎng)信息對接分為兩種模式：“無錫模式”與“南京模式”?！盁o錫模式”是市區(qū)縣統(tǒng)一操作平臺，統(tǒng)一系統(tǒng);“南京模式”是指市區(qū)縣采用不同平臺，但是要統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，最終進入市里的“匯總庫”。數(shù)據(jù)的整合過程中，包含著購買平臺的費用和培訓(xùn)人員的費用。

住房信息聯(lián)網(wǎng)過程中，“錢緊”成了阻礙其推進的一個重要因素?，F(xiàn)在這個問題也擺在了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的面前。“這個數(shù)據(jù)庫里的東西和那個數(shù)據(jù)庫里的東西合在一起，這個過程中哪怕技術(shù)上面障礙很小，也是很需要錢的，”樓建波說。

政策執(zhí)行中：個人隱私如何保護

不動產(chǎn)登記的最初設(shè)計思路，是“信息化”和“可查詢”。在北京三里河的住建部機關(guān)內(nèi)，住房信息統(tǒng)一管理查詢平臺在技術(shù)上可以實現(xiàn)“以人查房”，即輸入姓名即可查詢此人名下的房產(chǎn)。

但以人查房涉及侵犯個人隱私。國土資源部部長姜大明在不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議上表示，在建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，要注重保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，注重保障不動產(chǎn)交易安全，注重提高政府治理效率和水平，更好地滿足市場經(jīng)濟發(fā)展需求和財稅金融改革需要。

在香港，“個人房產(chǎn)信息公開”并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產(chǎn)的資格，而是在政府或者房地產(chǎn)網(wǎng)站根據(jù)房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯認為，不動產(chǎn)信息的查詢，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是保護個人隱私和商業(yè)秘密。我國《物權(quán)法》、住建部的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和國土部《土地登記資料公開查詢辦法》都對此做出了規(guī)定。能夠查詢的主體：一是國家司法機關(guān)、公安機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等依法有權(quán)查詢的公權(quán)力部門，二是權(quán)利人、利害關(guān)系人和得到權(quán)利人同意的人。

針對個人住房信息泄露，2013年2月，福建、江蘇等地分別出臺政策限制“以人查房”。但是這些限制政策引起了網(wǎng)民的不滿。據(jù)新浪網(wǎng)2013年2月調(diào)查，逾8成網(wǎng)友對這些約束表示不滿。原因在于，在可以“以人查房”的時候，查出了一系列房姐、房叔，“反腐”效果明顯。

樓建波建議，公務(wù)員應(yīng)該主動公開財產(chǎn)，但是公開查詢需要有界線：“一個公務(wù)員，你有多少套房，價值多少，都應(yīng)該主動公開，畢竟你是公務(wù)員。但是‘公開查詢’和‘財產(chǎn)公開’是不能畫等號的，如果‘公開查詢’到了能查出某個公務(wù)員的住所具體地址，這就算侵犯個人隱私了?！?

后續(xù)問題：需規(guī)范不動產(chǎn)交易

不動產(chǎn)登記制度并不是一勞永逸的政策，在登記制度施行之后，仍然有后續(xù)問題需要解決。

在談到不動產(chǎn)登記制度時，程嘯表達了自己的隱憂：“大家現(xiàn)在歡呼登記統(tǒng)一了，卻忘了一個巨大的問題在后面——新的交易風(fēng)險有可能會出現(xiàn)。”

“不動產(chǎn)登記”相當(dāng)于給不動產(chǎn)上了“戶口”，之后不動產(chǎn)的交易如買賣、租賃、抵押，都將在登記體系里進行，新的交易行為會產(chǎn)生新的登記。這樣的流程保證的是不動產(chǎn)交易的安全。

程嘯認為，不動產(chǎn)登記的最初目的，就是為了保證不動產(chǎn)交易的安全和效率。然而不動產(chǎn)登記今后雖由一個部門統(tǒng)一負責(zé)，但是各類不動產(chǎn)交易的監(jiān)管依然是由相應(yīng)的主管部門負責(zé)，土地的交易歸國土部門，房屋的交易仍然由住建部門負責(zé)。也就是說，登記雖然統(tǒng)一了，但與交易分離，不同的交易管理部門之間溝通不暢，就會存在風(fēng)險。

程嘯認為風(fēng)險首先存在于預(yù)售房交易過程中。以前，預(yù)售許可、合同備案以及預(yù)告登記都統(tǒng)一在住建部門進行。只有取得預(yù)售許可后才能預(yù)售，預(yù)售合同才能備案，并且在備案合同的基礎(chǔ)上才能辦理預(yù)告登記。這是維護購房者利益的一套完整的環(huán)節(jié)。然而，現(xiàn)在商品房預(yù)售與預(yù)告登記分開以后，如果部門之間溝通不暢，就會出現(xiàn)預(yù)售房并未獲得房管部門的預(yù)售許可，但是卻在登記部門順利登記的情況。在這樣的情況下，購房者的利益就很難得到保障。

另一個問題是交易成本的增加。住建部制定《房屋登記辦法》的管理規(guī)則是，“交易環(huán)節(jié)減少管理、降低成本，把登記搞好”?，F(xiàn)在“登記職能被拿走以后，房管部門會不會要求所有的房屋交易都要去它那里審核，支付交易費后才能辦理登記?這樣一來，勢必會提高了人們交易的成本。”程嘯說，“據(jù)我所知，有些地方的房管部門準備這樣做了”。

對于如何解決這兩個問題，程嘯給出了建議：“以后我們不光登記要統(tǒng)一，登記、交易都要統(tǒng)一，這樣的全流程，就不會出問題。所以現(xiàn)在有一個《不動產(chǎn)登記條例》，以后還應(yīng)該有一個《不動產(chǎn)交易條例》或《房地產(chǎn)交易條例》。目前我們并沒有專門規(guī)范不動產(chǎn)交易的法律和行政法規(guī)，而目前各種形態(tài)的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)交易迫切需要相應(yīng)的法律和行政法規(guī)加以規(guī)范。”

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不動產(chǎn)登記操作規(guī)范

國土資源部關(guān)于印發(fā)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知?[2]?

國土資規(guī)〔2016〕6號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局，解放軍土地管理局，國家海洋局、國家測繪地理信息局，各派駐地方的國家土地督察局，部相關(guān)司局和單位:

2016年是鞏固拓展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果，抓好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，要力爭年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。為實現(xiàn)這個目標，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，進一步明確操作依據(jù)，部根據(jù)《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）等法律法規(guī)和規(guī)章，在總結(jié)地方實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，研究制定了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），現(xiàn)予以印發(fā)，并就貫徹落實的有關(guān)事項通知如下：

一、切實加強機構(gòu)建設(shè)，為實施統(tǒng)一登記提供組織保障

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施需要運轉(zhuǎn)有效的機構(gòu)作保障。機構(gòu)建設(shè)到位、人員劃轉(zhuǎn)到位、職責(zé)履行到位是機構(gòu)建設(shè)的基本要求，也是按照《條例》、《實施細則》和《規(guī)范》開展工作的先決條件。為確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實施，各地要盡快落實職責(zé)機構(gòu)整合文件的要求，迅速將文件確定的事項落實到位，切實加強不動產(chǎn)登記機構(gòu)建設(shè)，明確組織架構(gòu)和領(lǐng)導(dǎo)班子，確保原來從事各類登記的業(yè)務(wù)骨干劃轉(zhuǎn)到位、落實到崗。

不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責(zé)，要確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記職責(zé)的完整性，不得違法違規(guī)隨意割裂、拆分,不得將不動產(chǎn)登記的審核職責(zé)游離于整個登記程序之外，或分割到不同部門辦理。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，既要做好不動產(chǎn)登記與相關(guān)行業(yè)監(jiān)管、交易管理等工作的有效銜接，確保平穩(wěn)有序，也要嚴格按照有關(guān)規(guī)定，全面落實和履行法定職責(zé)，以高度負責(zé)的態(tài)度依法合理審慎開展登記審核，保證登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利真實準確。

二、扎實做好各項技術(shù)準備，夯實統(tǒng)一登記工作基礎(chǔ)

《規(guī)范》進一步細化明確了不動產(chǎn)登記的基本原則、程序和各類不動產(chǎn)登記的申請主體、提交材料、審查要點等內(nèi)容，規(guī)范了登記資料管理和相關(guān)文書格式。這些要求要落實到登記資料移交、業(yè)務(wù)流程再造、數(shù)據(jù)整合和系統(tǒng)開發(fā)、信息平臺建設(shè)等技術(shù)準備工作中。各地要投入充足的技術(shù)人員和經(jīng)費，做好各項技術(shù)準備工作。要按照《條例》、《實施細則》的規(guī)定，依據(jù)《規(guī)范》細化的各種登記類型特點，全面梳理，形成一整套規(guī)范的登記業(yè)務(wù)流程。同時，要盡快將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)好，建立不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，滿足頒發(fā)新證和接入國家級信息平臺的需要。

不動產(chǎn)登記資料是證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)，是依法開展不動產(chǎn)登記和資料查詢的前提，只有依據(jù)完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準確高效?！段餀?quán)法》、《條例》、《實施細則》都明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理；《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）規(guī)定，要做好不動產(chǎn)登記資料整合、移交等具體工作；《國土資源部 中央編辦關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2015〕50號）要求在政府的統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)下，做好資料移交等工作；《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)要按照上述規(guī)定，積極爭取黨委、政府的重視和支持，加強與有關(guān)方面的溝通協(xié)調(diào)，確保登記簿、權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件以及有關(guān)登記申請、審核等資料如期移交到位。電子登記資料和紙質(zhì)登記資料原件必須按計劃完整安全同步移交。暫時無法同步移交的，優(yōu)先移交電子登記資料，再逐步移交紙質(zhì)登記資料原件。

三、強化登記窗口建設(shè)，貫徹便民利民的要求

《規(guī)范》在不動產(chǎn)登記窗口建設(shè)、規(guī)范不動產(chǎn)登記程序等方面做出了細化要求，這些是便民利民的重要措施。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)要將《規(guī)范》的規(guī)定落到實處，加強與有關(guān)部門的溝通銜接，科學(xué)合理設(shè)立不動產(chǎn)登記窗口，做好人員配備、崗位設(shè)置等窗口建設(shè)工作，保證不動產(chǎn)登記工作高效有序。要按照法律和有關(guān)規(guī)定，抓緊在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需的材料目錄、示范文本和辦理時限等信息，切實方便企業(yè)和群眾辦理不動產(chǎn)登記。

各地要認真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（國辦發(fā)〔2015〕86號）“堅決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)，凡是沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消”的規(guī)定，對于沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明、審核、備案、批準、核準、蓋章等手續(xù)和材料，不得要求當(dāng)事人提供，不應(yīng)作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程。

四、嚴格登記信息管理，落實有關(guān)信息安全的規(guī)定

《規(guī)范》對不動產(chǎn)登記信息查詢和安全管理做出了具體規(guī)定。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)要充分認識信息安全工作的重要性，按照《規(guī)范》的規(guī)定，建立健全分級控制、層層把關(guān)的不動產(chǎn)登記資料安全保密制度，嚴把登記資料移交、數(shù)據(jù)整合建庫、信息系統(tǒng)運行、登記業(yè)務(wù)開展和信息共享查詢等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保信息安全貫穿于不動產(chǎn)登記工作的全過程。建設(shè)符合安全保密標準的不動產(chǎn)登記資料存放場所。加強人員管理，通過簽訂保密協(xié)議、開展信息安全風(fēng)險評估與檢查、定期對工作人員進行信息安全教育培訓(xùn)等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。

各地要全面落實不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人要履行保密義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位以及有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密，除正常辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員不得隨意調(diào)取、查閱與辦理業(yè)務(wù)無關(guān)的登記信息，也不得泄露不動產(chǎn)登記信息。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得通過政府信息公開的方式提供不動產(chǎn)登記信息。違反國家規(guī)定泄露不動產(chǎn)登記信息的，要嚴肅處理；對造成信息安全事故或者給他人造成損害的，要依法追究法律責(zé)任。

五、加強學(xué)習(xí)培訓(xùn)，不斷提高登記人員素質(zhì)

《規(guī)范》是不動產(chǎn)登記的重要依據(jù)之一，是不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要內(nèi)容，對于推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地意義重大，有利于不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)范化、標準化，有利于便民利民優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有利于登記工作人員熟練掌握業(yè)務(wù)。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)要充分認識《規(guī)范》的重要意義，精心謀劃、合理安排，認真做好學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作。要將學(xué)習(xí)貫徹《規(guī)范》與貫徹落實《條例》、《實施細則》相結(jié)合，并作為“能力建設(shè)年”活動的一項重要內(nèi)容，擺上議事日程，做出具體部署，提出明確要求。要通過專題學(xué)習(xí)、輔導(dǎo)培訓(xùn)、專家解讀、業(yè)務(wù)研討等方式，一級抓一級，一級培訓(xùn)一級，確保學(xué)習(xí)培訓(xùn)的時間有保障、人員全覆蓋、效果最大化，將《規(guī)范》的操作要求落實到不動產(chǎn)登記工作中,提高登記效率,保證登記質(zhì)量,切實保護權(quán)利人合法權(quán)益。

本通知有效期5年。

2016年5月30日

宋朝最普遍的不動產(chǎn)買賣契約是紅契嗎

不是。
在宋朝，不動產(chǎn)買賣契約是赤契，不是紅契。
紅契是中國舊時不動產(chǎn)買賣與典當(dāng)經(jīng)向官府納稅蓋官印的契約，一般稱土地房屋買賣與典當(dāng)?shù)拿耖g自寫契約為白契，清制須向州縣納稅，由州縣粘連于布政使司頒發(fā)契紙的契尾，加蓋鈐印，方成正式契約。

為什么要進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。原有的分散多個部門登記，由于登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利重疊或漏登，容易導(dǎo)致農(nóng)林等不同用途土地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實施統(tǒng)一登記可以更好厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準確性和權(quán)威性，更好地維護當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)。

? ? ? ?建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是政府機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，有利于提高政府治理效率和水平，減少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企業(yè)和群眾，減輕當(dāng)事人的負擔(dān)。

? ? ? ?建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保障不動產(chǎn)交易安全，維護不動產(chǎn)市場的正常交易秩序，具有重要作用。

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