珠三角首個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)推出

日前，備受關(guān)注的珠三角首個(gè)由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的養(yǎng)老社區(qū)正式落地。據(jù)悉，該項(xiàng)目是泰康人壽在繼3個(gè)月前上海養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目推出后的又一大手筆。近年來，隨著國內(nèi)老年化趨勢加快，養(yǎng)老領(lǐng)域日益成為了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)角逐的一塊大蛋糕。

除了泰康人壽正快馬加鞭布局養(yǎng)老社區(qū)，目前合眾人壽在武漢投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)也已落成，并開始試運(yùn)營。此外，國壽、平安、新華、太保等a股四大上市險(xiǎn)企也都在養(yǎng)老地產(chǎn)有較大投入。

業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司開辦養(yǎng)老社區(qū)具備客戶導(dǎo)入與產(chǎn)品定位等諸多優(yōu)勢，同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)也具有一定的協(xié)同作用，向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

1 入住分期貨客戶和現(xiàn)貨客戶兩種模式

日前，由泰康人壽推出的第三家養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目“粵園”迎來了開館體驗(yàn)。在“粵園”體驗(yàn)館開放當(dāng)日，前來體驗(yàn)的市民絡(luò)繹不絕。一位工作人員向前來參觀的市民介紹道，養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的房間，采用了特殊玻璃材質(zhì)幕墻，可通過阻擋紫外線及隔熱來降低能耗，房間內(nèi)都配備了節(jié)水型抽水馬桶，高效的新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)對(duì)pm2.5的去除率高達(dá)90%以上，從根本上做到室外污染進(jìn)不來、室內(nèi)污染排出去，達(dá)到七星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)……

專門前來參觀“粵園”體驗(yàn)館的馬先生，目前在廣州經(jīng)營著一家自己的裝修公司?！斑@兩年做生意攢了一些錢，一直計(jì)劃給爸媽在廣州買一套房子，好接他們過來養(yǎng)老，正好聽說了這個(gè)項(xiàng)目，就過來看看?！瘪R先生告訴記者，此前有了解過國內(nèi)其他地方的同類項(xiàng)目，其實(shí)通過買保險(xiǎn)來換一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的入住資格也挺好，一來有保險(xiǎn)保障，另外如果社區(qū)醫(yī)療服務(wù)能做到位，相信還是很有吸引力的。

記者了解到，此次“粵園”養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系，包括了基礎(chǔ)服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專業(yè)護(hù)理、生活照料、醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等內(nèi)容，還根據(jù)入住居民的自身情況，分別設(shè)置了獨(dú)立生活單元、協(xié)助護(hù)理單元、長期護(hù)理單元以及記憶障礙單元等。同時(shí)，社區(qū)還將建設(shè)一座二級(jí)康復(fù)醫(yī)院以及幼兒園、健康會(huì)所等配套設(shè)施。

跟馬先生一樣，前來參觀的市民大多十分關(guān)注如何入住“粵園”。泰康人壽副總裁兼首席執(zhí)行官尹奇敏在接受記者采訪時(shí)表示，“粵園”的實(shí)體服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)入住選擇房型及服務(wù)項(xiàng)目的不同而有相應(yīng)差別。而具體服務(wù)將與泰康“幸福有約”系列產(chǎn)品對(duì)接，購買“幸福有約”計(jì)劃內(nèi)保險(xiǎn)產(chǎn)品并達(dá)成一定的投保額度，客戶及配偶、父母，均可享有保證入住或優(yōu)先入住的權(quán)利。

尹奇敏介紹，公司目前將客戶分為兩類，即期貨客戶和現(xiàn)貨客戶?！捌谪浛蛻羰侵赶荣I200萬的保險(xiǎn)，可以分10年，每年交20萬，這就鎖定了他未來養(yǎng)老的資金。除了發(fā)揮保險(xiǎn)保值增值的功能外，還可保障客戶的“入住權(quán)”，未來不管發(fā)生什么情況，客戶都可住進(jìn)社區(qū)并能享受服務(wù)。”尹奇敏說。

而現(xiàn)貨客戶則是沒買保險(xiǎn)直接入住，此類客戶則需按照屆時(shí)實(shí)際價(jià)格來支付。按照住房面積大小來看，目前泰康養(yǎng)老社區(qū)有4種戶型?！耙员本┭鄨@項(xiàng)目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金，除醫(yī)療和護(hù)理費(fèi)用外，每月月費(fèi)為9800元，可涵蓋社區(qū)內(nèi)所有基本服務(wù)如吃飯、水電、設(shè)施、服務(wù)等。”尹奇敏介紹，如若夫妻一起入住，第二個(gè)人可優(yōu)惠3000―4000元。

2 多家保險(xiǎn)企業(yè)加快進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)

“粵園”的推出，是繼泰康人壽在上海推出其養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目“申園”后的又一大手筆。記者了解到，此次“粵園”項(xiàng)目投資20億元，地上建筑面積為11.5萬平方米，其中包括1萬平方米的大型康體文娛會(huì)所、1萬平方米的專業(yè)老年病康復(fù)醫(yī)院。社區(qū)還將建設(shè)超過2萬平方米的園林水景及原生態(tài)荔枝林。按照規(guī)劃，“粵園”將于2016年正式入住，可容納約1300戶居民。

事實(shí)上，早在2007年，泰康人壽就已經(jīng)開始考察發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)，2009年經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，泰康人壽獲得中國保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格。緊接著，自2011年以來，泰康人壽又連續(xù)投入近150億元，在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、海南三亞拿地共70萬平方米進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)布局。

“當(dāng)前，泰康已率先完成環(huán)渤海、長三角、珠三角等中國核心經(jīng)濟(jì)圈的布局，從明年開始，北、上、廣三地社區(qū)將陸續(xù)開業(yè)，華中、西南、海南等區(qū)域養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也將陸續(xù)開工?！碧┛等藟鄱麻L陳東升說。

“泰康的醫(yī)養(yǎng)模式與虛擬的人壽保險(xiǎn)的結(jié)合迎合了中國人口老齡化時(shí)代的到來，符合了中國服務(wù)業(yè)崛起的背景，并能滿足中產(chǎn)階級(jí)崛起下其對(duì)于投資理財(cái)?shù)男枨??！标悥|升稱，泰康未來的戰(zhàn)略很清晰，就是把虛擬的金融人壽保險(xiǎn)與實(shí)體的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，產(chǎn)品定位則是中產(chǎn)階級(jí)和高端中產(chǎn)階級(jí)，例如企業(yè)高管、大學(xué)高級(jí)知識(shí)分子、國家機(jī)關(guān)干部以及社會(huì)名流和企業(yè)主?！拔覀兊臉?biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品每個(gè)月不到1萬元，相信未來能滿足很大一部分群體的養(yǎng)老需求?！?/p>

記者了解到，現(xiàn)在全國大約已有10000名客戶購買了“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃，這些客戶主要分布在珠三角、長三角，年齡多為40―50歲。

自保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來，除了泰康人壽外，不少手握巨資的保險(xiǎn)公司已提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。目前合眾人壽在武漢投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)也已落成，并開始試運(yùn)營。此外，國壽、平安、新華、太保等a股四大上市險(xiǎn)企也都在養(yǎng)老地產(chǎn)有較大投入。

業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司開辦養(yǎng)老社區(qū)具備客戶導(dǎo)入與產(chǎn)品定位等諸多優(yōu)勢，同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)也具有一定的協(xié)同作用，向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

資料顯示，中國人壽首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地國壽生態(tài)健康城已于2011年11月在河北廊坊開工。項(xiàng)目總投資約100億元，占地約4平方公里。據(jù)悉，該項(xiàng)目計(jì)劃通過養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部管理及商業(yè)區(qū)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)、活力居住區(qū)等功能片區(qū)的建設(shè)，為區(qū)域半徑內(nèi)提供良好的醫(yī)療保障。

同時(shí)，新華保險(xiǎn)也在2012年底，與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。而該公司也有意進(jìn)駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

在多家保險(xiǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域表現(xiàn)相對(duì)保守的中國平安也不甘落后。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)，這是中國平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目總投資170億元，建筑面積約為150萬平方米。

3 前期投資不賺錢 盈利模式仍待破解

在險(xiǎn)資搶食養(yǎng)老社區(qū)蛋糕的同時(shí)，如何找到養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式成為其能否成功的關(guān)鍵。

記者了解到，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式。兩者的主要差異在于居住時(shí)間的長短。常住養(yǎng)老又分為ccrc社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式、居家養(yǎng)老模式和以房養(yǎng)老模式?！昂蝤B式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投資。

此次泰康人壽保險(xiǎn)推出的養(yǎng)老社區(qū)本質(zhì)上與ccrc社區(qū)模式相類似。社區(qū)通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

“泰康養(yǎng)老社區(qū)采用的是一種分布式、滾動(dòng)式投入的商業(yè)模式?！标悥|升說，養(yǎng)老社區(qū)要達(dá)到85%的入住大概要花3―5年的時(shí)間，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)真正的收支平衡大概要用6―8年時(shí)間，真正盈利大概要8―10年時(shí)間，30年后才會(huì)將成本收回來?！岸@樣一種商業(yè)模式也最符合壽險(xiǎn)資金的性質(zhì)，屬于大規(guī)模、綜合性的、連鎖、長期的投入”。

按照陳東升所言，養(yǎng)老社區(qū)自身經(jīng)營的年投資收益期望是5%―6%，而當(dāng)入住率達(dá)到90%才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。盡管如此，泰康人壽在養(yǎng)老社區(qū)方面有著難以阻擋的雄心。陳東升表示，未來泰康還將投資千億建設(shè)15―20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。

在泰康人壽6000億資產(chǎn)里面，基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)的投資上限是30%，也就是1800億元的空間?！皬睦碚撋蟻碚f，我們提出來的5年投入1000億，還沒有達(dá)到這個(gè)上限，事實(shí)上我們真正投出去的資金還不到200億元。”陳東升表示。

值得注意的是，泰康人壽在成都、武漢兩地的養(yǎng)老社區(qū)也可能在今年完成布局。據(jù)介紹，泰康人壽在全國的養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略是用15年時(shí)間，管理規(guī)模達(dá)5萬張床位。在“北上廣”戰(zhàn)略要地布局完成之后，第二階段是拓展包括深圳、珠海、大連、南京、廈門等重點(diǎn)核心城市。

4 應(yīng)打造保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)搶奪養(yǎng)老社區(qū)蛋糕的背后，毫無疑問是國內(nèi)巨大養(yǎng)老需求及盈利空間。研究機(jī)構(gòu)指出，截至2011年底，我國60歲以上老年人口約1.85億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.74%；65歲以上老年人口約1.23億，占總?cè)丝诘谋壤?.14%。

從年齡分布看，如果以每5年作為一個(gè)人口年齡層劃分，40―44歲和20―24歲的兩個(gè)年齡層人口數(shù)最多。這兩個(gè)高峰人群恰好分別是每隔20年即會(huì)相續(xù)進(jìn)入60―65歲以上的老年階段，從而在40年后疊加形成中國的老年贍養(yǎng)壓力高峰。

然而，伴隨著我國提前進(jìn)入老年社會(huì)，而養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施還明顯不足?！皹I(yè)內(nèi)人士指出，我國老年人衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)長期變動(dòng)不大。長期以來，我國每千人口衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)仍維持在3張左右；而醫(yī)療設(shè)施相對(duì)較好的城市中每千人口衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)也僅為4張左右。

此前，由保監(jiān)會(huì)發(fā)布的首份《中國保險(xiǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任白皮書》中也預(yù)測了行業(yè)發(fā)展的這一方向：至2020年僅養(yǎng)老領(lǐng)域，保險(xiǎn)業(yè)直接投資規(guī)模預(yù)計(jì)最高可達(dá)4500億元，補(bǔ)充養(yǎng)老院床位缺口225萬張，同時(shí)可提供100萬個(gè)直接就業(yè)崗位，每年為國家增加稅收330億元。

“未來醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式將會(huì)成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主力軍?！标悥|升認(rèn)為，在市場中養(yǎng)老的盈利模式有多種，其中地產(chǎn)模式很突出，但這種模式需要把房子賣出去，并提供物業(yè)服務(wù)，而泰康則是長期持有房屋，真正地為老人服務(wù)?！翱陀^地說，養(yǎng)老社區(qū)單獨(dú)作為地產(chǎn)的話盈利并不豐厚，但是將養(yǎng)老和保險(xiǎn)結(jié)合起來能夠使產(chǎn)業(yè)上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，把老人的康復(fù)做好，未來醫(yī)療保險(xiǎn)的成本就會(huì)降低，這也是泰康在醫(yī)療和保險(xiǎn)兩方面的核心競爭力。”

對(duì)此，長江證券分析師表示，保險(xiǎn)公司開辦養(yǎng)老社區(qū)，具有客戶導(dǎo)入的優(yōu)勢以及產(chǎn)品定價(jià)的優(yōu)勢。所謂客戶導(dǎo)入優(yōu)勢是保險(xiǎn)公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養(yǎng)老以及醫(yī)療保險(xiǎn)方面的政策也都會(huì)引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老領(lǐng)域給予的支持力度還將提升；而產(chǎn)品定價(jià)優(yōu)勢是指保險(xiǎn)公司未來在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強(qiáng)的能力，在產(chǎn)品定價(jià)方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力。

不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一個(gè)單純的產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題，也不是簡單的運(yùn)營服務(wù)問題，而是系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)鏈問題?！澳壳暗酿B(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老住宅的提供者，無法成為養(yǎng)老服務(wù)的供給者。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展顯然仍處于摸索和試驗(yàn)階段，市場環(huán)境、開發(fā)商理念、運(yùn)營模式、盈利模式、政策扶持等一系列關(guān)乎養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)都還未成熟，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的土地、金融、設(shè)計(jì)、服務(wù)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)也還未形成?！?/p>

對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可綜合期望壽命和老齡化分布特點(diǎn)布局養(yǎng)老市場，但盈利大概還在5年之后；與此同時(shí)，相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的培育更加重要?！伴L期看護(hù)”和“專業(yè)照護(hù)”是切入養(yǎng)老市場的更好端口，只有軟硬兼顧，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才能真正分得養(yǎng)老市場的一杯羹。

入住客戶可分為兩類：期貨客戶和現(xiàn)貨客戶

期貨客戶

是指先買200萬的保險(xiǎn)，可以分10年，每年交20萬，鎖定其未來養(yǎng)老的資金。除發(fā)揮保險(xiǎn)保值增值的功能外，還可保障客戶的“入住權(quán)”，未來不管什么情況，客戶都可住進(jìn)社區(qū)并能享受服務(wù)。

現(xiàn)貨客戶

沒買保險(xiǎn)直接入住，此類客戶則需按照屆時(shí)實(shí)際價(jià)格來支付。按照住房面積大小來看，目前泰康養(yǎng)老社區(qū)有4種戶型。以北京燕園項(xiàng)目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金，除醫(yī)療和護(hù)理費(fèi)用外，每月月費(fèi)為9800元，可涵蓋社區(qū)內(nèi)所有基本服務(wù)如吃飯、水電、設(shè)施、服務(wù)等。如若夫妻一起入住，第二個(gè)人可優(yōu)惠3000―4000元。

鏡鑒

相較于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老社區(qū)尚處起步階段，國外已逐漸從機(jī)構(gòu)照顧服務(wù)向以社會(huì)、社區(qū)為基礎(chǔ)的照顧服務(wù)過渡，政府的直接參與度降低，商業(yè)的、非盈利性的機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，而養(yǎng)老社區(qū)配套服務(wù)也更趨于全面和個(gè)性化。

不過，由于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)作模式與各國對(duì)老年問題的政策、制度、文化背景相關(guān)，因此，各國養(yǎng)老社區(qū)也各具特色。

以美國模式為例，經(jīng)歷了長期的市場發(fā)展，如今美國養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展階段，形成了由投資商、建筑商、運(yùn)營商組合而成的市場化體系。而政府還提供相關(guān)扶持政策，主要是聯(lián)邦住房管理局向62歲以上的老年人發(fā)放有保險(xiǎn)和無保險(xiǎn)兩種住房“倒按揭”貸款。

而日本模式的亮點(diǎn)則在于政策和資金的有效支持。2000年以來，日本推行的“介護(hù)保險(xiǎn)制度”推動(dòng)了養(yǎng)老市場迅速做大。其中高福利政策和低融資成本十分關(guān)鍵。東方證券研報(bào)顯示，介護(hù)保險(xiǎn)制度作為國家制度，是集醫(yī)療、互利、家政服務(wù)為一體的，為65歲以上老人、40歲以上身體功能障礙者提供社會(huì)化服務(wù)的一項(xiàng)福利性保險(xiǎn)制度。

據(jù)了解，老人進(jìn)入護(hù)理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用90%由國家支付，個(gè)人僅承擔(dān)10%。此制度下的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也多走小型、精品、高端化，以及開發(fā)商持有房屋的開發(fā)模式。

其中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營商是日本養(yǎng)老市場開發(fā)運(yùn)營的核心主體，政策性補(bǔ)助和銀行長期低息貸款保證了其生存和發(fā)展空間。據(jù)了解，日本銀行會(huì)向從事養(yǎng)老事業(yè)的企業(yè)提供長達(dá)15―20年的低息貸款，使得養(yǎng)老開發(fā)商能在較低利潤水平下生存和發(fā)展?！?/p>

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